Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia
Menjual rumah bukanlah tugas yang mudah di pasaran hartanah Malaysia masa kini. Ia memerlukan persiapan yang teliti dari awal lagi. Dalam artikel santai ini, saya akan membongkar secara terperinci tentang proses dan cara-cara untuk menjual rumah. Serta, saya akan kongsikan beberapa panduan dan tips agar rumah anda cepat terjual. Mari kita mulakan!
LANGKAH 1: TETAPKAN HARGA JUALAN RUMAH
Langkah pertama dan paling kritikal sebelum menjual rumah anda adalah menetapkan harga jualan. Di sini, sangat penting untuk anda mengetepikan segala emosi dan nilai sentimental yang mungkin ada terhadap rumah tersebut. Membiarkan emosi dan nilai sentimental menguasai diri boleh menyebabkan anda menetapkan harga yang terlalu tinggi sehingga tidak mendapat sambutan, atau terlalu rendah sehingga mengalami kerugian.
Bagaimana hendak melakukan ini? Kajian pasaran menjadi kunci utama di sini. Mari kita lihat bagaimana anda boleh melaksanakannya dengan efektif.
1) Semak Harga Pasaran Rumah
Menetapkan harga rumah berdasarkan harga pasaran sebenarnya membantu bakal pembeli mendapatkan pinjaman yang mencukupi untuk pembelian. Umumnya, pakej pinjaman perumahan menawarkan margin pembiayaan sehingga 90%. Contohnya, jika rumah berharga RM100,000, pembeli boleh mendapat pinjaman sebanyak RM90,000, dengan baki RM10,000 dibayar secara tunai sebagai deposit.
Sekiranya anda tidak menyemak harga pasaran dan menetapkan harga rumah anda pada RM150,000, pembeli perlu membayar RM60,000 secara tunai (harga rumah RM150,000 minus pinjaman RM90,000) belum termasuk kos peguam dan duti setem. Ini tentunya memberatkan pembeli dan mungkin menyebabkan mereka mengundur diri daripada pembelian, lebih-lebih lagi jika terdapat tawaran yang lebih baik di pasaran.
2) Cara Semak Harga Pasaran
Untuk menilai harga pasaran rumah anda, ada beberapa cara yang boleh dilakukan:
i. Guna khidmat penilai bertauliah: Ini adalah cara yang paling tepat untuk mendapatkan penilaian rumah anda. Anda akan menerima laporan penilaian yang sah, tetapi perlu ingat bahawa terdapat kos untuk perkhidmatan ini.
ii. Bertanya kepada jurubank: Mereka memiliki hubungan baik dengan penilai dan boleh memberikan anggaran harga. Walau bagaimanapun, mendapatkan maklumbalas dari jurubank mungkin agak sukar.
iii. Bertanya kepada ejen hartanah: Mereka boleh memberikan nasihat berdasarkan data pasaran terdahulu atau perbandingan dengan pasaran semasa. Saya juga menawarkan untuk membantu anda melakukan semakan harga secara percuma.
Untuk semakan harga, anda perlu menyediakan maklumat seperti jenis rumah, alamat, saiz lot dan binaan, kedudukan lot, bilangan bilik, dan sebarang butiran ubahsuai.
Nota Penting: Sekiranya rumah anda telah diubahsuai dengan perubahan struktur, pastikan anda memiliki kebenaran dari pihak berkuasa. Tanpa ini, kos ubahsuai tidak akan diambil kira dalam penilaian harga.
3) Kaji Pesaing Dan Permintaan
Di pasaran hartanah hari ini, memahami harga pasaran sahaja tidak mencukupi. Anda perlu mempertimbangkan harga pesaing anda semasa menetapkan harga jualan. Contohnya, jika harga pasaran rumah anda adalah RM500,000 tetapi pesaing menjual pada RM400,000, rumah anda mungkin sukar terjual. Oleh itu, formula untuk menetapkan harga jualan adalah harga pasaran atau harga pesaing, yang mana lebih rendah.
Dengan mengikuti pendekatan ini, insyaAllah rumah anda akan lebih cepat terjual. Bagaimana cara untuk menilai harga pesaing? Mari kita teroka lebih lanjut.
i. Menilai Harga Pesaing: Untuk memastikan harga jualan rumah anda kompetitif di pasaran, penting untuk melakukan penilaian harga pesaing dengan teliti:
- Semak Portal Iklan: Lihat harga tertinggi dan terendah untuk rumah yang berdekatan dan memiliki ciri yang sama dengan rumah anda. Pertimbangkan apakah harga yang anda tawarkan kompetitif. Rumah dengan harga lebih rendah biasanya akan terjual lebih dahulu.
- Berbincang dengan Ejen Hartanah: Mereka dapat memberikan informasi tentang transaksi terkini yang dapat membantu anda mengukur permintaan. Ingat, walaupun rumah anda berharga tinggi, ia mungkin tidak mendapat sambutan baik disebabkan faktor lokasi
ii. Faktor Pengaruh Harga Jual: Sebelum menetapkan harga akhir, pertimbangkan beberapa faktor yang dapat mempengaruhi harga jualan rumah anda:
- Persekitaran Kurang Baik: Rumah berdekatan dengan loji kumbahan, stesen janakuasa, tempat pembuangan sampah, atau tapak kuari mungkin akan kurang diminati.
- Kerosakan pada Rumah: Rumah dengan kerosakan major seperti retak atau bocor boleh menyukarkan proses penjualan.
- Rumah Pangsapuri Paling Atas: Ada kecenderungan permintaan yang lebih rendah untuk unit pangsapuri tanpa lif, terutama unit di tingkat paling atas.
- Kawasan Bermasalah: Rumah yang terletak berdekatan dengan kawasan berisiko seperti tanah runtuh atau banjir juga kurang diminati.
iii. Margin Untuk Rundingan
Sangat penting untuk menetapkan harga yang sedikit lebih tinggi daripada harga yang anda inginkan untuk memberi ruang rundingan dengan pembeli. Ini kerana kebanyakan pembeli akan mencuba untuk merundingkan harga walaupun harga yang ditawarkan sudah berpatutan. Menetapkan ruang rundingan ini membolehkan anda mencapai harga jualan yang memuaskan kedua-dua pihak.
Kesimpulan
Sebelum anda memasarkan rumah anda, penting untuk melakukan kajian menyeluruh tentang harga pasaran, menilai pesaing, mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual, dan menyiapkan ruang untuk rundingan. Dengan pendekatan yang tepat, anda dapat meningkatkan peluang rumah anda untuk cepat terjual dengan harga yang memuaskan.
LANGKAH 2: KIRA KOS JUAL RUMAH
Ketika menjual rumah, terdapat beberapa kos yang perlu anda tanggung. Memahami kos-kos ini penting untuk mengira berapa hasil jualan rumah yang anda akan dapat. Mari kita lihat apa saja kos yang terlibat.
1) Kos Guaman
Sebagai penjual, anda mempunyai pilihan untuk melantik peguam atau tidak. Menurut pengalaman saya, melantik peguam sendiri adalah pilihan terbaik kerana mereka akan menjaga kepentingan anda, walaupun kosnya agak tinggi. Anda boleh menggunakan kalkulator fi peguam untuk membuat anggaran kos ini.
Jika memilih untuk tidak diwakili, anda akan dapat menjimatkan kos peguam, tetapi masih perlu membayar peguam pembeli untuk menguruskan proses pindah milik, yang biasanya berkos sekitar RM3,000. Kos ini biasanya dibayar selepas anda dan pembeli menandatangani perjanjian jual beli dan boleh ditolak daripada deposit yang dibayar oleh pembeli.
2) Penalti ‘Lock-in Period’
Penalti ini dikenakan oleh bank jika anda menjual rumah dalam tempoh tertentu yang ditetapkan oleh bank, biasanya antara tiga hingga lima tahun selepas mendapat pinjaman. Kadar penalti adalah sekitar 2% hingga 5% daripada jumlah hutang asal. Sebagai contoh, jika hutang asal anda RM500,000 dengan kadar penalti 3%, anda perlu membayar RM15,000 sebagai penalti. Adalah baik untuk menyemak surat tawaran pinjaman atau berhubung terus dengan bank untuk mendapatkan maklumat lebih lanjut.
3) Fi Agensi Hartanah
Jika anda menggunakan perkhidmatan ejen hartanah, fi yang dikenakan adalah 3.18% daripada harga jual, termasuk cukai perkhidmatan. Contohnya, jika anda menjual rumah dengan harga RM 200,000, fi agensi adalah RM 6,360. Fi ini dibayar selepas penandatanganan perjanjian jual beli, dan dibayar dari deposit pembeli.
4) Cukai Hartanah (RPGT / CKHT)
Kerajaan mengenakan cukai keuntungan harta tanah (RPGT) atas keuntungan yang diperolehi dari penjualan rumah. Kadar cukai bergantung kepada berapa lama anda memiliki harta tersebut. Pada tahun 2023, kadar cukainya adalah:
- Jualan pada tahun pertama hingga tahun ketiga: 30%
- Jualan pada tahun keempat: 20%
- Jualan pada tahun kelima: 15%
- Jualan pada tahun keenam dan seterusnya: tiada.
Contohnya, jika anda membeli rumah pada Disember 2023 dengan harga RM150,000 dan menjualnya pada Jun 2024 dengan harga RM250,000, kadar RPGT adalah 30%, dengan cukai kira-kira RM30,000.
Cara Mengurangkan Bayaran Cukai
- Pengecualian Sekali Seumur Hidup: Untuk rumah kediaman, anda boleh mendapatkan pengecualian penuh cukai RPGT sekali seumur hidup. Gunakan pengecualian ini untuk hartanah yang memberikan penjimatan cukai paling banyak. Maklumkan kepada peguam anda untuk mohon pengecualian ini selepas penandatanganan perjanjian.
- Penolakan Kos Belian dan Jualan: Jika pengecualian sekali seumur hidup tidak boleh digunakan, anda masih boleh mengurangkan jumlah cukai dengan menolak beberapa kos belian dan jualan yang diizinkan oleh kerajaan, seperti kos guaman, fi agensi, dan lain-lain. Pastikan anda menyertakan dokumen sokongan dan memaklumkan kepada peguam anda tentang penolakan ini dalam kiraan cukai.
Memahami dan menguruskan kos-kos ini dengan bijak dapat membantu anda mengoptimalkan hasil jualan rumah anda.
LANGKAH 3: CARA KIRA HASIL JUALAN RUMAH
Apabila anda memutuskan untuk menjual rumah, sudah pasti anda mempunyai perancangan tertentu untuk wang yang bakal diperolehi dari jualan tersebut. Itulah sebabnya sangat penting untuk membuat anggaran awal mengenai jumlah yang anda akan terima, supaya perancangan anda selepas menjual rumah dapat dipenuhi dengan lancar.
Mengira Hasil Jualan Rumah
Formula untuk mengira hasil jualan rumah adalah seperti berikut:
Hasil jual rumah = Harga jual – Kos jualan rumah – Baki pinjaman
Kita telah membincangkan cara untuk menetapkan harga jual dan mengira kos jualan rumah sebelumnya. Ingat, kos jualan termasuklah kos guaman, fi agensi, penalti ‘lock-in’ period, dan cukai keuntungan harta tanah (RPGT).
Untuk mengetahui berapa baki pinjaman yang masih tertunggak, anda boleh semak penyata pinjaman atau berhubung terus dengan bank yang menguruskan pinjaman anda.
Sebagai contoh, mari kita andaikan harga jualan rumah anda adalah RM500,000. Kos jualan termasuk semua item di atas adalah RM50,000 dan baki pinjaman rumah anda adalah RM250,000. Berdasarkan situasi ini, hasil jualan bersih yang akan anda terima adalah RM200,000, yang dikira dengan mengambil RM500,000 (harga jual) dan mengurangkan RM50,000 (kos jualan) serta RM250,000 (baki pinjaman).
Langkah Seterusnya
Mengira hasil jualan rumah hanyalah satu bahagian dari proses menjual rumah. Langkah berikutnya dalam proses ini juga sangat penting dan mungkin melibatkan perancangan untuk pembelian harta tanah baru, melabur hasil jualan, atau strategi kewangan lain untuk masa depan anda. Memastikan anda mempunyai pemahaman yang jelas tentang jumlah bersih yang akan diterima membolehkan anda membuat keputusan yang lebih tepat dan terarah untuk masa depan kewangan anda.
LANGKAH 4: RANCANG JANGKAMASA JUALAN
Memahami dan merancang jangkamasa jualan rumah adalah penting untuk beberapa sebab, termasuk merancang waktu yang sesuai untuk mengosongkan rumah, mengetahui bila anda akan menerima hasil jualan, dan menentukan waktu yang tepat untuk mengakhiri kontrak dengan penyewa jika ada. Proses jualan rumah ini terbahagi kepada tiga fasa utama:
1) Jangkamasa Mendapatkan Pembeli
Ini adalah fasa pertama dan paling tidak menentu dalam proses jualan rumah. Tempoh yang diperlukan untuk mendapatkan pembeli boleh bervariasi secara signifikan. Walaupun sukar untuk meramalkan dengan tepat berapa lama ia akan mengambil masa, menetapkan harga jualan yang kompetitif, seperti yang disyorkan dalam langkah-langkah sebelumnya, boleh membantu mempercepat proses ini. Anda mungkin boleh membuat anggaran kasar sekitar tiga bulan untuk mendapatkan pembeli.
2) Jangkamasa Proses Kelulusan Pinjaman dan Guaman
Setelah pembeli ditemui, fasa seterusnya melibatkan proses kelulusan pinjaman dan urusan guaman. Fasa ini biasanya mengambil masa sekitar sebulan dari tarikh pembeli ditemui.
3) Jangkamasa Pindah Milik
Fasa terakhir adalah proses pindah milik, dan tempohnya bergantung kepada jenis pemilikan hartanah:
- Untuk hartanah freehold yang mempunyai geran individu, proses ini biasanya mengambil masa sekitar tiga bulan.
- Bagi hartanah leasehold yang terikat dengan sekatan, proses ini boleh mengambil masa sekitar enam bulan.
Anggaran Keseluruhan Jangkamasa Jualan
Berdasarkan perbezaan antara hartanah freehold dan leasehold, kita boleh merumuskan anggaran jangkamasa jualan seperti berikut:
- Hartanah Freehold tanpa Sekatan: 7 bulan (3 bulan untuk mendapatkan pembeli, 1 bulan untuk proses kelulusan pinjaman dan guaman, dan 3 bulan untuk pindah milik).
- Hartanah Leasehold: 10 bulan (3 bulan untuk mendapatkan pembeli, 1 bulan untuk proses kelulusan pinjaman dan guaman, dan 6 bulan untuk pindah milik).
Perlu diingatkan, terdapat banyak faktor yang boleh mempengaruhi dan melambatkan proses ini, termasuk kelewatan dalam kelulusan pinjaman, isu-isu legal, dan sekatan-sekatan tertentu yang berkaitan dengan hartanah.
Untuk mendapatkan maklumat lebih terperinci mengenai proses dan tempoh mendapatkan duit hasil jual rumah, disarankan untuk merujuk kepada sumber-sumber yang lebih spesifik atau berkonsultasi dengan profesional dalam bidang ini.
LANGKAH 5: SEDIAKAN DOKUMEN
Ketika menjual rumah, mempersiapkan dokumen yang diperlukan adalah langkah penting untuk memastikan proses jual beli berjalan lancar. Berikut adalah senarai dokumen yang anda perlu sediakan:
Dokumen Untuk Disediakan:
- Salinan Kad Pengenalan: Dokumen ini digunakan untuk mengesahkan identiti anda sebagai penjual.
- Salinan Perjanjian Jual Beli Semasa Belian: Dokumen ini mengandungi butiran transaksi pembelian rumah anda dan merupakan bukti sah kepemilikan.
- Salinan Geran: Geran adalah dokumen hak milik hartanah yang penting. Ia menunjukkan bahawa anda adalah pemilik sah hartanah tersebut.
- Penyata Pinjaman Terkini: Penyata ini menunjukkan baki pinjaman terkini anda dan diperlukan untuk mengira jumlah yang perlu dilunaskan kepada bank semasa proses jual beli.
- Bil Cukai Pintu dan Cukai Tanah: Ini menunjukkan bahawa semua cukai hartanah telah dibayar dan hartanah tersebut bebas dari sebarang tunggakan cukai.
- Bil Penyelenggaraan: Jika hartanah anda adalah kondominium atau apartmen, bil ini menunjukkan bahawa semua yuran penyelenggaraan telah dibayar.
- Bil Utiliti: Memastikan tiada tunggakan utiliti seperti air, elektrik, dan gas. Ini penting untuk dipastikan semasa proses penyerahan hartanah kepada pembeli.
Cara Penyerahan Dokumen:
- Dokumen 1 hingga 4 perlu diserahkan kepada peguam yang menguruskan transaksi jual beli rumah anda. Dokumen ini diperlukan untuk mereka drafkan perjanjian jual beli.
- Dokumen 5 hingga 7 biasanya diserahkan setelah anda menandatangani perjanjian jual beli. Ini untuk memastikan semua yuran dan cukai berkaitan hartanah telah diselesaikan sebelum hartanah diserahkan kepada pembeli.
Memastikan semua dokumen ini lengkap dan tepat adalah kritikal untuk menghindari sebarang kelewatan atau masalah dalam proses jual beli. Disarankan untuk berkonsultasi dengan peguam atau ejen hartanah anda untuk memastikan semua dokumen diperlukan disediakan dengan betul.
LANGKAH 6: SEDIAKAN RUMAH UNTUK JUALAN
Memastikan rumah anda dalam keadaan terbaik adalah kunci untuk menjual dengan cepat dan pada harga yang baik. Berikut adalah beberapa cara untuk meningkatkan peluang jualan dengan mempersiapkan rumah anda.
1) Baiki Impresi Pertama Rumah Anda
Impresi pertama adalah kritikal dalam menarik minat pembeli. Ini beberapa langkah yang boleh anda ambil untuk memperbaiki impresi pertama rumah anda:
- Kemas Rumah: Pastikan rumah anda kemas dan teratur. Ini membuatkan ruang kelihatan lebih besar dan lebih menarik.
- Buang Atau Simpan Barang Yang Tidak Perlu: Kurangkan kesesakan dengan membuang atau menyimpan barang-barang yang tidak diperlukan.
- Baikpulih Kerosakan: Perbaiki apa jua kerosakan yang ada, baik itu retakan pada dinding, pintu yang rosak, atau paip bocor.
- Cat Rumah: Cat semula dinding dengan warna yang neutral dan menarik untuk memberikan rasa baru dan segar.
- Potong Rumput Di Halaman: Pastikan halaman rumah anda terjaga dan kemas. Ini meningkatkan kerapihan luaran rumah.
Setiap detail, walaupun kecil, boleh memberikan kesan yang besar terhadap keputusan pembeli.
2) Ambil Gambar Cantik-Cantik
Gambar berkualiti tinggi sangat penting untuk memasarkan rumah anda. Berikut adalah beberapa tips untuk mengambil gambar yang menarik:
- Pastikan Kebersihan dan Keteraturan: Ruang yang kemas dan lapang akan terlihat lebih menarik dalam gambar.
- Pencahayaan Yang Baik: Nyalakan semua lampu dan buka tirai untuk memastikan pencahayaan yang baik. Ini akan membuat foto terlihat lebih cerah dan menarik.
- Gunakan Sudut Yang Tepat: Ambil gambar dari sudut bucu untuk menunjukkan ruangan yang luas dan lapang. Ini memberikan perspektif yang lebih baik kepada pembeli.
- Hindari Cahaya Terus Matahari: Jika mengambil gambar dekat tingkap, pastikan untuk tidak mengambil gambar lawan arah cahaya matahari agar gambar tidak gelap.
Gambar yang menarik dapat memikat hati pembeli bahkan sebelum mereka melihat rumah secara langsung. Ini dapat mempercepat proses jualan dan mungkin juga meningkatkan nilai jualan rumah anda.
Dengan memperbaiki aspek-aspek ini, anda tidak hanya meningkatkan kemungkinan rumah anda untuk dijual dengan cepat tetapi juga boleh meningkatkan harga jualan rumah tersebut. Pembeli cenderung lebih tertarik dengan rumah yang siap untuk dihuni dan tidak memerlukan banyak perbaikan atau penyesuaian.
LANGKAH 7: IKLANKAN RUMAH ANDA
Mengiklankan rumah anda dengan cara yang efektif adalah langkah penting untuk memastikan rumah tersebut cepat terjual. Berikut adalah beberapa strategi dan medium pengiklanan yang dapat anda gunakan:
1) Guna Medium Iklan Popular
Memilih platform iklan yang tepat dapat memperluas jangkauan kepada calon pembeli potensial. Antara medium iklan popular yang boleh digunakan adalah:
- Mudah.my: Platform jual beli dalam talian yang popular di Malaysia, sesuai untuk pelbagai jenis hartanah.
- Facebook Marketplace: Membolehkan anda menjangkau komuniti setempat serta komuniti yang lebih luas.
- Carousell: Aplikasi jual beli yang mudah digunakan dan menjangkau pembeli berpotensi.
Dalam iklan anda, pastikan untuk menyertakan foto terbaik rumah anda serta maklumat lengkap dan tepat tentang hartanah tersebut. Butiran minimum yang harus ada dalam iklan termasuklah:
- Lokasi rumah
- Keluasan rumah
- Bilangan bilik dan bilik mandi
- Status pegangan (Freehold atau Leasehold)
- Lot bumi atau bukan
- Kawasan persekitaran
- Fasiliti berdekatan
- Akses jalan
2) Pastikan Iklan Berterusan
Iklan perlu dipantau dan diperbaharui secara berkala. Iklan anda mungkin akan turun ke halaman yang lebih rendah dalam pencarian setelah beberapa waktu, mengurangkan visibilitinya kepada calon pembeli. Oleh itu, penting untuk memperbaharui iklan anda agar tetap berada di posisi teratas dan mudah ditemui oleh pembeli berpostensi.
3) Guna Banner Untuk Dijual
Menempatkan banner atau sepanduk ‘Rumah Untuk Dijual’ di depan rumah juga merupakan cara efektif untuk menarik perhatian pembeli yang serius, terutamanya mereka yang sudah familiar dengan kawasan tersebut. Pembuatan banner biasanya tidak mahal dan boleh meningkatkan peluang untuk mendapatkan pembeli.
Namun, perlu dipertimbangkan apakah pemasangan banner sesuai atau tidak, terutamanya dari segi privasi. Jika rumah tersebut kosong, pemasangan banner boleh menjadi pilihan. Namun, jika masih ditempati, mungkin lebih baik untuk mengelakkan risiko, seperti kes kecurian atau samun, dimana penjenayah menyamar sebagai pembeli.
Dengan mengikuti langkah-langkah ini dan menggunakan pendekatan pengiklanan yang sesuai, anda dapat meningkatkan peluang rumah anda untuk cepat terjual di pasaran.
LANGKAH 8: URUS DAN BAWA BAKAL PEMBELI KE RUMAH
Menguruskan dan membawa bakal pembeli ke rumah anda memerlukan pendekatan yang tepat agar proses penjualan dapat berjalan lancar. Berikut adalah beberapa tips yang boleh anda ikuti:
1) Buat Saringan Awal
Sebelum mengatur temujanji, lakukan saringan awal untuk menilai keseriusan pembeli:
- Kawasan Rumah: Tanyakan jika mereka sudah familiar dengan kawasan rumah yang dijual. Pembeli yang serius biasanya sudah melakukan sedikit penyelidikan tentang lokasi.
- Tempat Kerja Pembeli: Ini dapat memberikan anda gambaran tentang kesesuaian lokasi rumah dengan tempat kerja mereka.
- Siapa Yang Akan Datang Melihat Rumah: Pastikan pembeli datang bersama dengan orang yang terlibat dalam proses keputusan pembelian, seperti pasangan atau anggota keluarga utama.
- Kelayakan Pinjaman: Pembeli yang telah menyemak kelayakan pinjaman mereka lebih cenderung serius dalam pembelian. Namun, berhati-hati ketika membahas isu kewangan.
2) Atur Temujanji
- Waktu Temujanji: Pastikan temujanji diatur pada waktu yang sesuai, bukan ketika pembeli atau anda sendiri dalam keadaan tergesa-gesa. Elakkan waktu makan tengah hari hari bekerja atau waktu yang hampir dengan waktu solat bagi memastikan pembeli dapat memberikan perhatian penuh.
Pada Hari Temujanji
- Persiapan Rumah: Pastikan rumah dalam keadaan terbaik; bersih, kemas, dan rapi. Hidupkan penghawa dingin, lampu, dan kipas untuk mencipta suasana yang selesa.
- Bebas Dari Sampah dan Bau: Pastikan rumah bebas dari sampah dan bau yang tidak menyenangkan untuk memberikan impresi positif kepada pembeli.
- Layanan Terhadap Pembeli: Berikan layanan yang baik kepada pembeli dan cuba untuk memahami keperluan mereka. Ini termasuk fleksibiliti dalam berunding tentang harga, jumlah deposit, kemungkinan masuk rumah lebih awal, atau permintaan untuk meninggalkan beberapa perabot.
Menjadi fleksibel dan berusaha untuk memahami serta memenuhi keperluan pembeli dapat meningkatkan peluang rumah anda untuk dijual. Ingatlah, pendekatan yang ramah dan profesional tidak hanya meningkatkan peluang jualan tetapi juga meninggalkan kesan positif yang berpanjangan pada pembeli.
LANGKAH 9: TANDATANGAN SURAT TAWARAN ATAU SURAT TUNJUK MINAT
Apabila anda telah menemukan pembeli yang serius dan berminat untuk membeli rumah anda, langkah seterusnya adalah proses penandatanganan surat tawaran atau surat tunjuk minat. Ini adalah langkah penting dalam proses jual beli rumah yang membawa kepada penjelasan dan pengesahan keinginan pembeli untuk melanjutkan dengan pembelian. Berikut adalah beberapa aspek penting yang perlu diperhatikan:
1) Wang Tanda Jadi
- Pembeli akan membayar wang tanda jadi sebagai bukti keseriusan mereka untuk membeli. Jumlah ini biasanya adalah 3% dari harga jual rumah.
- Bayaran ini sebaiknya dibuat kepada peguam atau ejen hartanah yang menguruskan transaksi ini untuk memberikan keyakinan kepada kedua-dua pihak.
2) Terma-terma Dalam Surat Tawaran
Anda perlu memahami dan bersetuju dengan semua terma dalam surat tawaran, termasuk:
- Cara Pembayaran: Pembeli biasanya akan membayar seperti berikut:
- 3% dari harga jual sebagai wang tandajadi kepada agensi ejen atau peguam.
- 7% dari harga jual pada saat penandatanganan perjanjian jual beli.
- Baki 90% dalam tempoh 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli atau kebenaran diterima dari pihak berkuasa.
- Tempoh Masa Untuk Tandatangan Perjanjian Jual Beli: Biasanya diberikan antara 14 hingga 21 hari bekerja. Penting untuk menentukan tempoh ini dengan jelas untuk mengelakkan sebarang kelewatan dalam proses jual beli.
- Pembatalan Pembelian: Pastikan terma mengenai pembatalan pembelian jelas. Biasanya, wang tanda jadi tidak akan dikembalikan kepada pembeli jika mereka membatalkan pembelian. Ini untuk melindungi kepentingan anda sebagai penjual.
Pentingnya Klausa Perlindungan
Pastikan surat tawaran atau surat tunjuk minat mengandungi klausa yang melindungi kepentingan anda, terutama berkaitan dengan pembatalan pembelian dan pengembalian wang tanda jadi. Klausa ini harus jelas dan ditentukan sebelumnya agar kedua-dua pihak memahami konsekuensinya.
Membuat semua perjanjian ini dengan jelas dan secara bertulis dalam surat tawaran atau surat tunjuk minat akan membantu memastikan proses jual beli berjalan dengan lancar dan mengurangkan risiko kesalahpahaman atau konflik di kemudian hari. Jangan ragu untuk mendapatkan nasihat dari peguam atau ejen hartanah profesional untuk memastikan semua dokumen dan prosedur diurus dengan betul.
LANGKAH 10: TANDATANGAN PERJANJIAN JUAL BELI DAN TUNGGU PINDAHMILIK SELESAI
Proses akhir dalam menjual rumah melibatkan beberapa langkah penting yang perlu anda dan pembeli ikuti untuk memastikan segala urusan berjalan lancar.
1) Pembeli Mohon Pinjaman dan Tandatangan Perjanjian Jual Beli
- Permohonan Pinjaman: Pembeli akan menghantar permohonan pinjaman kepada bank, proses ini biasanya memakan masa antara 1 hingga 2 minggu untuk mendapatkan jawapan.
- Tandatangan Perjanjian Jual Beli: Setelah pinjaman lulus, kedua-dua anda dan pembeli akan menandatangani perjanjian jual beli. Pada masa ini, pembeli juga perlu melunaskan baki deposit sebanyak 7%.
Peguam anda akan memulakan proses pindahmilik setelah semua ini selesai.
2) Bantu Penilai ke Rumah
- Pemeriksaan Penilai: Bank akan melantik penilai untuk menilai rumah anda. Anda perlu membantu penilai dengan memberikan akses ke rumah anda untuk pemeriksaan.
- Penilaian Rumah: Biasanya, nilai rumah tidak akan berubah banyak setelah pinjaman disetujui, kecuali jika terdapat kerosakan teruk pada rumah tersebut.
3) Tunggu Sehingga Pindah Milik Selesai
- Tempoh Pindah Milik: Tempoh untuk proses pindah milik ini bergantung pada kompleksitas kes dan jenis pegangan hartanah:
- Freehold Tanpa Sekatan: Biasanya memakan masa 90 hari kerja dari tarikh perjanjian jual beli.
- Leasehold: Biasanya memakan masa sekitar 6 bulan dari tarikh perjanjian jual beli.
- Potensi Kelewatan: Proses pindah milik mungkin mengalami kelewatan jika terdapat isu seperti hartanah dengan master title dan pemaju bankrap, belum sempurna milikannya, atau adanya sekatan lain.
4) Serahan Kunci
- Notis Pengosongan: Peguam akan menghubungi anda untuk memberikan notis pengosongan rumah. Anda juga akan diminta untuk menyediakan bil utiliti terkini untuk pengiraan hasil jualan. Pastikan pengiraan ini tepat.
- Tutup Akaun Utiliti: Setelah rumah terjual, jangan lupa untuk menutup semua akaun utiliti.
- Serahan Kunci: Akhirnya, anda akan menyerahkan kunci kepada pembeli.
TAHNIAH!
Anda telah berjaya melalui proses jual beli rumah. Langkah-langkah ini memerlukan perencanaan, kesabaran, dan kerjasama yang baik antara anda, pembeli, ejen hartanah, peguam, dan pihak bank untuk memastikan segala urusan selesai dengan jayanya.
Memahami perangkap dalam jualan hartanah adalah penting untuk mengelakkan kerugian dan memastikan proses jual beli berjalan lancar. Berikut adalah ringkasan isu dan langkah-langkah yang boleh diambil untuk mengelakkan perangkap tersebut:
1) Kos Tersembunyi Bila Pembeli Markup Pinjaman
- Isu: Pembeli meningkatkan harga belian untuk mendapatkan pinjaman yang lebih tinggi, yang boleh menyebabkan peningkatan kos guaman dan cukai hartanah bagi penjual.
- Langkah Penyelesaian: Syaratkan pembeli menanggung semua peningkatan kos yang terlibat atau pertimbangkan untuk menggunakan pengecualian RPGT sekali seumur hidup jika berkaitan.
2) Kos Tersembunyi dan Jangkamasa untuk Pemilikan Rumah yang Belum Diselesaikan
- Isu: Geran rumah belum ditukar atas nama pemilik baru, memperpanjang proses jualan.
- Langkah Penyelesaian: Berhubung dengan pemaju untuk memastikan status geran dan pertimbangkan kos penukaran nama sebelum menjual.
3) Anda Tidak Terima Semua Wang Deposit
- Isu: Peguam akan tolak fi guaman dan menahan sebahagian wang untuk cukai hartanah, mengurangkan jumlah deposit yang diterima penjual.
- Langkah Penyelesaian: Pahami terlebih dahulu berapa banyak yang akan ditolak dan proses pengembalian cukai hartanah oleh LHDN.
4) Masalah Title Rumah
- Isu: Sekatan seperti kaveat atau status bankrap pemilik boleh menghalang penjualan.
- Langkah Penyelesaian: Selesaikan semua isu legal sebelum memulakan proses jualan.
5) Perceraian
- Isu: Persetujuan kedua-dua pemilik diperlukan dalam kes jualan hartanah semasa perceraian.
- Langkah Penyelesaian: Berbincang dan capai persetujuan bersama sebelum memulakan proses jualan.
6) Rumah Ada Sekatan, Jual kepada Non-Bumi
- Isu: Rumah dengan status bumi lot atau leasehold mungkin mempunyai sekatan jualan kepada non-bumi.
- Langkah Penyelesaian: Pastikan status hartanah dan kebenaran jualan kepada bukan bumiputera sebelum memasarkan hartanah.
Guna Khidmat Ejen Hartanah Berdaftar
Menggunakan khidmat ejen hartanah berdaftar boleh membantu anda mengelakkan banyak perangkap ini dan mempermudah proses jual beli. Ejen yang berpengalaman dan berdaftar dapat memberikan nasihat profesional, membantu dalam pengurusan dokumen, dan memastikan semua aspek legal diurus dengan betul.
KESIMPULAN
Walaupun proses jual beli hartanah boleh menjadi kompleks dan mencabar, memahami potensi perangkap dan cara mengelakkannya dapat membantu anda menjalani proses ini dengan lebih lancar. Ingatlah untuk selalu mendapatkan nasihat profesional daripada peguam atau ejen hartanah berdaftar untuk memastikan transaksi jual beli anda selamat dan menguntungkan.
Leave a Reply